Guvernul reformează evaluarea proprietăților confiscate de regimul comunist pentru a evita sancțiunile CEDO

Pentru a preveni sancțiunile posibile din partea Curții Europene a Drepturilor Omului și a gestiona impactul financiar asupra bugetului, guvernul intenționează să schimbe prin ordonanță de urgență modul de evaluare și compensare a proprietăților confiscate de regimul comunist. Procesul de evaluare suspendat va fi reluat folosind criterii noi, eliminând inegalitățile din actualele grile notariale.

Restituirea proprietăților preluate de regimul comunist întâmpină un nou obstacol din cauza unei decizii recente a Curții Constituționale a României, emisă în luna februarie.

O decizie a Curții Constituționale a declarat neconform un element esențial al Legii nr. 165/2013, legat de metoda de evaluare a proprietăților. Eliminarea sintagmei referitoare la caracteristicile tehnice și categoria de folosință de la preluarea imobilului a fost crucială.

Astfel, Comisia Națională pentru Compensarea Imobilelor (CNCI) și-a pierdut baza legală pentru a emite decizii de despăgubire. Această incertitudine legală a condus la suspendarea întregului proces de despăgubire, fie prin restituire în natură, fie prin compensare financiară.

Statul are obligații financiare mari față de foștii proprietari

Conform estimărilor inițiale asociate adoptării legii 165/2013, statul român ar fi trebuit să achite compensații în valoare de 36 miliarde lei către foștii proprietari de case și terenuri confiscate.

Până în prezent, statul a achitat aproximativ 17,25 miliarde lei pe baza procedurilor stabilite de Legea nr. 165/2013, conform datelor din nota de fundamentare.

„Fără implementarea măsurilor propuse în ordonanța de urgență, statul român ar risca sancțiuni din partea Curții Europene a Drepturilor Omului pentru întârzierea procesului de retrocedare și aplicarea neunitară a măsurilor de despăgubire, ceea ce ar putea duce la invalidarea prevederilor Legii nr. 165/2013 și la repercusiuni financiare substanțiale asupra bugetului statului”, se precizează în motivare.

Modificările prețurilor pentru locuințe și terenuri

Planul major constă în uniformizarea criteriilor de evaluare, eliminând discrepanțele din grilele notariale existente. Guvernul propune criterii unificate pentru evaluarea imobilelor la nivel național, folosind prețurile orientative de tranzacționare actualizate anual și aplicând specifici coeficienți de corecție. Acești coeficienți au fost stabiliți având în vedere media celor utilizați de notari.

Proprietăți a căror valoare se va reduce

• Locuințele construite înainte de 1977: Toate aceste imobile vor fi evaluate cu un coeficient de corecție de 0,7, ceea ce va reduce valoarea lor cu 30% față de prețul actual. Astfel, o locuință evaluată anterior la 100.000 de euro va avea acum o valoare de 70.000 de euro.

Proprietarii de locuințe vechi din zone unde acest coeficient nu era aplicat, precum Mureș, Cluj sau Sălaj, vor observa o scădere considerabilă în evaluările lor. Anul 1977 a fost ales ca punct de referință datorită noilor standarde de construcție introduse după această dată, influențate de industrializare și modernizarea materialelor de construcție.

„Conform grilei de evaluare a notarilor din București, există diferențe semnificative, de aproximativ 30%, între valorile stabilite pentru construcțiile realizate înainte și după 1977”, se menționează în document.

• Casele realizate din materiale tradiționale, precum paiantă sau lemn, vor vedea o reducere drastică de 50% în valoare (coeficient de corecție de 0,5), reflectând calitatea și durabilitatea materialelor. Terenurile mari din zonele intravilane, ce depășesc 1.000 mp, vor fi evaluate la un preț mai mic per metru pătrat. Coeficienții de corecție variază de la 0,8 pentru suprafețe de peste 1.000 mp, la 0,2 pentru cele care depășesc 10.000 mp. Prin urmare, valoarea totală a acestor terenuri va fi mai mică decât arată prețul unitar standard înmulțit cu suprafața. Terenurile agricole neproductive sau cu eficiență redusă, precum pășunile sau fânețele, vor fi evaluate cu coeficienți de corecție mai mici decât cele arabile, reflectând o utilizare economică scăzută.

Proprietăți a căror valoare ar putea să crească

• Spațiile comerciale: Acestea vor beneficia de un coeficient de corecție de 1,2, ceea ce reprezintă o creștere cu 20% față de evaluările anterioare, recunoscându-le valoarea de piață superioară datorată potențialului de a genera venituri. Terenurile ocupate de vii și livezi: Acestea vor avea coeficienți de corecție superioari terenurilor agricole standard—1,4 pentru vii și 1,2 pentru livezi—datorită investițiilor semnificative și a potențialului lor de profit.

Noile reguli pentru plata despăgubirilor

Schimbările propuse vor influența semnificativ și modalitatea de plată a compensațiilor, crescând perioada de plată de la 5 la 7 ani. Deși justificată de presiunea financiară, această măsură poate extinde timpul de așteptare al foștilor proprietari.

Oferindu-se o alegere alternativă, cei care doresc o finalizare rapidă pot opta pentru plata integrală a compensațiilor într-o singură tranșă la un procent de 40% din valoarea totală. Acest procent reflectă media tranzacționării punctelor de despăgubire, oferind o soluție rapidă, dar cu un cost semnificativ pentru foștii proprietari. Sumele restante vor fi actualizate potrivit indicelui de inflație la momentul ultimei plăți.

De asemenea, se introduce conceptul de „imobil substanțial modificat”, prin care dacă valoarea adăugată de stat sau terți depășește jumătate din valoarea inițială, imobilul nu va mai putea fi returnat în natură. Aceasta are ca scop protejarea investițiilor statului și ale altor deținători de bună-credință, dar limitează opțiunile foștilor proprietari de a recupera bunurile în aceeași formă fizică.