Venitul lunar minim pentru închirierea unei locuințe de lux în România este de 31.500 lei.

La nivel național, închirierea unei locuințe de lux cere un venit minim de 31.500 lei pe lună, iar în București pragul poate depăși 44.000 lei dacă chiria reprezintă 30% din venit.

În mod obișnuit, nu există un reper fix pentru identificarea locuințelor de lux, deoarece prețurile de vânzare și chiria evoluează în timp în funcție de mulți factori, inclusiv dinamica cererii versus ofertă.

Experții imobiliari consideră că segmentul de lux este reprezentat de aproximativ 5% din oferta de proprietăți, adresate unui public restrâns. Drept urmare, media de prețuri și chirii în acest segment reflectă valoarea unei locuințe de elită în momentul analizat.

Câte locuințe de lux sunt disponibile pentru închiriere în România?

La nivel național, în primele șapte luni, au fost înregistrate aproximativ 8.600 de locuințe de lux disponibile pentru închiriere, conform metodologiei menționate anterior.

Oferta de lux în închirieri este greu distribuită geografic, oglindind diferențele economice regionale. Bucureștiul atrage peste 5.000 de oferte, Ilfov peste 1.400, iar Cluj peste 1.000.

În total, aproximativ 86% dintre locuințele de lux disponibile pentru închiriere la nivel național se află în București, Ilfov și Cluj, iar aproape 98% dintre anunțuri sunt concentrate în București și în cele 9 județe cele mai dezvoltate.

Cât este chiria unei proprietăți de lux în România?

Chiria minimă pentru o locuință de lux pornește de la 1.500 EUR în cele 10 județe care reprezintă 98% din oferta, iar chiria maximă reflectă variațiile: de exemplu, în Timiș este 18.700 EUR, în București 17.000 EUR, iar în Constanța 15.000 EUR.

Cea mai mare chirie medie în cele 10 județe analizate este în Ilfov, în jur de 2.800 EUR pe lună, urmată de București cu aproximativ 2.600 EUR și de Constanța peste 2.500 EUR.

Dacă ne referim la Cluj și Brașov, chiria medie este în jur de 2.100 EUR pe lună, fiind mai mică decât în București, în timp ce Timișul are o valoare similară, iar Sibiu este în jur de 2.000 EUR. Cea mai mică chirie medie din top 10 apare în Bihor, la aproximativ 1.864 EUR.

Valoarea mediană menționată include atât apartamente, cât și case; o analiză dedicată apartamentelor de lux arată o chirie medie diferită, însă Bucureștiul rămâne lider cu puțin peste 2.000 EUR pe lună.

Constanța se află imediat după București cu o chirie medie de aproape 1.800 EUR; Brașovul și Ilfov au rate de aproximativ 1.700, respectiv 1.600 EUR. Cel mai accesibil pentru un apartament de lux este Cluj, în jur de 1.500 EUR, deși Cluj-Napoca poate avea unele dintre cele mai mari chirii medii la nivel național pentru toate proprietățile.

La nivelul închirierilor de case, București-Ilfov reprezintă singura regiune cu un număr semnificativ de oferte; chiria medie a unei case de lux este în jur de 5.900 EUR pe lună în București și peste 5.400 EUR în Ilfov. Astfel, costurile lunare pentru casele de lux sunt aproape de trei ori mai mari decât cele ale apartamentelor de lux din aceleași zone.

Ce caracteristici au proprietățile de lux?

Chiria unei locuințe premium depinde de o serie de factori, de la localizare la suprafața utilă și facilitățile incluse.

Una dintre cele mai scumpe proprietăți disponibile spre închiriere este o vilă din Otopeni, cu 9 camere și 727 mp utili, la 20.000 EUR pe lună. Vila, construită în 1997, include demisol, parter, etaj și mansardă; bucătăria are 49 mp; dormitorul principal are 47 mp, iar mansarda oferă un living spațios, trei dormitoare și o baie cu acces separat.

Printre ofertele de lux din București se numără un apartament de 5 camere, cu peste 300 mp, într-un complex din zona Floreasca, cu vedere spre parc și lac. Proprietatea cuprinde patru dormitoare și un living cu pereți de sticlă, iar chiria este de 12.100 EUR pe lună.

Pentru 7.000 EUR pe lună se poate închiria un apartament de 4 camere și 168 mp în aceeași zonă; locuința este situată la etajul 3 și se evidențiază printr-o terasă de 70 mp, accesibilă din orice cameră, plus 4 băi și spații generoase de depozitare.

Între timp, în Ilfov este disponibil un penthouse cu 5 camere și 230 mp situat la etajul 4 din 4 al unui imobil construit în 2022. Liftul oferă acces direct în apartament, iar interiorul include 3 dormitoare, 3 băi, dressing și o terasă de 70 mp. Chiria solicitată este de 5.500 EUR pe lună.

De asemenea, în Cluj-Napoca este disponibil la închiriere, în cartierul Gruia, un penthouse pe două etaje, cu două terase; primul nivel cuprinde două dormitoare, living și o terasă de 21 mp, în timp ce nivelul superior include o terasă de 68 mp cu jacuzzi și o baie dedicată.

Ce venit îți trebuie pentru a închiria o proprietate de lux?

Pentru a evalua venitul necesar, s-a adoptat regula ca chiria să reprezinte 30% din venit, o metodă folosită pe plan internațional pentru gradul de îndatorare asociat achiziției unei locuințe de lux.

Astfel, este necesar un venit lunar de cel puțin 31.500 lei pentru a închiria o locuință de lux în România, echivalentul a aproximativ 6.200 EUR, valabil pentru o locuință în județul Bihor, cu reședința în Oradea.

Venitul minim necesar crește însă rapid în alte județe din Transilvania, ajungând la 34.800 lei în Sibiu și depășind 35.000 lei în Timiș și Brașov, iar în Cluj se apropie de 36.600 lei. În trei regiuni se depășește pragul de 40.000 lei: Constanța (42.900 lei), București (44.300 lei) și Ilfov (47.500 lei). Cu alte cuvinte, cel mai mare venit necesar este în regiunea București-Ilfov, unde se află majoritatea locuințelor de lux disponibile pentru închiriere.

Iată reperele principale pentru închirierea unei proprietăți de lux în România în București și în cele 9 județe incluse în analiză:

Ilfov — județ învecinat Bucureștiului.

• Chiria medie a unei proprietăți de lux: 2.809 euro

• Venit minim net lunar necesar: 47.518 lei

• Salariu mediu net în județul Ilfov: 5.326 lei

București

• Chiria medie a unei proprietăți de lux: 2.621 euro

• Venit minim net lunar necesar: 44.338 lei

• Salariu mediu net în București: 6.690 lei

Constanța

• Chiria medie a unei proprietăți de lux: 2.537 euro

• Venit minim net lunar necesar: 42.917 lei

• Salariu mediu net în județul Constanța: 4.840 lei

Prahova

• Chiria medie a unei proprietăți de lux: 2.289 euro

• Venit minim net lunar necesar: 38.722 lei

• Salariu mediu net în județul Prahova: 4.780 lei

Iași

• Chiria medie a unei proprietăți de lux: 2.177 euro

• Venit minim net lunar necesar: 36.827 lei

• Salariu mediu net în județul Iași: 5.177 lei

Cluj

• Chiria medie a unei proprietăți de lux: 2.162 euro

• Venit minim net lunar necesar: 36.573 lei

• Salariu mediu net în județul Cluj: 6.245 lei

Brașov

• Chiria medie a unei proprietăți de lux: 2.119 euro

• Venit minim net lunar necesar: 35.846 lei

• Salariu mediu net în județul Brașov: 5.214 lei

Timiș

• Chiria medie a unei proprietăți de lux: 2.110 euro

• Venit minim net lunar necesar: 35.694 lei

• Salariu mediu net în județul Timiș: 6.649 lei

Sibiu

• Chiria medie a unei proprietăți de lux: 2.056 euro

• Venit minim net lunar necesar: 34.780 lei

• Salariu mediu net în județul Sibiu: 5.667 lei

Bihor

• Chiria medie a unei proprietăți de lux: 1.864 euro

• Venit minim net lunar necesar: 31.532 lei

• Salariu mediu net în județul Bihor: 4.506 lei

Raportat la venituri, accesibilitatea închirierii locuințelor de lux diferă semnificativ de la un județ la altul. Datele despre venitul mediu net pe județe sunt cele publicate pentru luna noiembrie 2024.

Analiza ofertei de locuințe de lux acoperă primele 7 luni ale anului, motiv pentru care calculele oferă o perspectivă realistă asupra gradului de accesibilitate al acestui segment din piața imobiliară.

Timiș, județul cu cel mai bun raport între salariu și chiria medie a locuințelor de lux

Pentru locuitorii din Timiș este cel mai facil să închirieze o locuință de lux, deoarece salariul mediu net din acest județ este cel mai mare după București: 6.649 lei pe lună. În același timp, chiriile pentru proprietățile de lux sunt printre cele mai reduse din cele 10 județe analizate, astfel că un locuitor are nevoie de venituri echivalente cu aproximativ 5,4 salarii medii pentru a-și permite o locuință de lux.

O situație similară se regăsește în Cluj, unde este necesar un venit de aproximativ 5,9 salarii, iar în Sibiu cerința ajunge la 6,1 salarii.

Chiar dacă are cel mai ridicat salariu mediu net (6.690 lei), locuitorii din București ocupă doar poziția a patra în accesibilitate, deoarece plătesc chirii foarte mari, cu excepția Ilfovului. Astfel, un bucureștean trebuie să câștige de aproximativ 6,6 ori salariul mediu pentru a închiria o locuință de lux.

Ilfov și Constanța, județele în care este cel mai greu să închiriezi o proprietate de lux

Chiar dacă Bucureștiul are o accesibilitate relativ bună, Ilfov ocupă ultima poziție în clasament. În această zonă înconjurătoare, cele mai scumpe proprietăți de închiriat corespund unui nivel salarial mediu care ridică de fapt presiunea financiară.

O particularitate despre Ilfov este că multe persoane își primesc veniturile în alte județe, astfel că impactul real asupra bugetului de închiriere poate fi mai mic. De asemenea, în Ilfov proporția locuințelor de lux închiriabile substanțial este reprezentată de case, ceea ce, în general, se traduce prin chirii mai mari decât pentru apartamente.

Constanța solicită, de asemenea, venituri de aproximativ 8,9 salarii medii pentru a acoperi o astfel de chirie; aici salariul mediu net este relativ scăzut (în jur de 4.840 lei), dar chiriile în ansamblu sunt printre cele mai ridicate (aproximativ 2.500 EUR). Totodată, multe proprietăți de lux din stațiune atrag frecvent persoane cu venituri mari din București sau Cluj, interesate de o locuință de vacanță.

Între timp, locuitorii Prahovei au nevoie de aproximativ 8,1 salarii medii pentru a-și permite o astfel de chirie, iar Iași, Bihor și Brașov cer, în general, între 6,9 și 7,1 salarii medii nete pentru închirierea unei locuințe de lux.

Apartamentele, mai accesibile comparativ cu casele

Datele arată că apartamentele de lux au chirii mai accesibile față de case. Cele mai mici chirii medii pentru apartamentele de lux sunt în Cluj, în jur de 1.500 EUR, ceea ce înseamnă venituri de aproximativ patru ori salariul mediu pentru a le acoperi.

Între timp, Bucureștiul înregistrează unele dintre cele mai mari chirii pentru apartamentele de lux, peste 2.000 EUR, iar locuitorii au nevoie de aproximativ 5,1 salarii medii.

Constanța prezintă o discrepanță mai mare între chirie și salariu pentru apartamentele de lux, cu o cerere de aproximativ 6,2 salarii medii.

La nivelul caselor de închiriat, Cluj plătește o chirie medie în jur de 4.800 EUR și cere venituri de aproximativ 13 salarii medii, în timp ce în București chiria este de aproximativ 5.900 EUR, necesitând venituri de aproape 15 ori salariul mediu.

Ce este mai rentabil din punct de vedere al costurilor lunare: chirie sau achiziție?

Un studiu recent arată nivelul venitului minim necesar pentru a cumpăra o locuință de lux printr-un credit ipotecar pe 30 de ani, cu avans de 20%, rată de îndatorare de 30% și dobândă în jur de 6,8%, similară cu cea calculată de instituția financiară națională.

În București, ca și în celelalte 9 județe analizate, închirierea este, în general, mai accesibilă decât cumpărarea unei locuințe de lux, iar explicatia este că locuințele închiriate au, în medie, suprafețe utile mai mici decât cele disponibile spre vânzare.

De exemplu, în București, venitul necesar pentru închiriere este cu aproximativ 12.000 lei pe lună mai mic decât cel pentru cumpărarea, iar locuințele de închiriat sunt, în medie, cu aproximativ 13% mai mici decât cele disponibile spre vânzare.

O diferență similară apare în Brașov, unde pragul pentru închiriere este, de asemenea, cu aproximativ 12.000 lei mai mic, în timp ce locuințele de închiriat sunt în medie cu 18% mai mici decât cele disponibile spre vânzare.

Cea mai mică diferență între veniturile necesare pentru chirie și credit se înregistrează în Constanța: aproximativ 6.000 lei pe lună, iar apartamentele închiriate au, în medie, o suprafață cu 20% mai mică față de cele spre vânzare.

În concluzie, închirierea unei locuințe de lux în România necesită venituri între 5 și 9 ori salariul mediu net, în funcție de județ, iar veniturile pentru închiriere sunt mai mici decât cele necesare pentru achiziție, unde diferențele variază între 6 și 10 ori salariul mediu, dar spațiul util este, în general, mai mic pentru opțiunile de cumpărat.

Analiza a fost realizată pe baza unei cercetări a pieței imobiliare, menită să ofere o imagine clară cumpărătorilor, chiriașilor, proprietarilor, agenților și dezvoltatorilor pentru a facilita decizii informate.

Notă editorială: această secțiune sintetizează evoluția pieței locale fără a fi asociată unei surse anume.

Despre instrumentele de evaluare a cartierelor

O platformă de profil oferă instrumente pentru claritatea pieței: este locul unde mii de proprietari, agenți imobiliari și dezvoltatori își expun ofertele, iar scopul este să ajute persoanele în căutarea locuinței potrivite prin prezentarea de informații utile despre piața imobiliară.

În 2022 a fost lansat un instrument de evaluare a calității vieții în cartiere din România, iar indexul dedicat cartierelor oferă un scor de la 0 la 100 pe baza a 17 criterii, incluzând atât date obiective precum trafic, aer și prețuri, cât și opinii colectate printr-un studiu cu un număr mare de respondenți. Se evaluează siguranța, curățenia, liniștea și accesul la piste de biciclete pentru o imagine clară a zonei.

Datele prezentate provin dintr-o analiză independentă a pieței imobiliare.

***