Trei sugestii ale Băncii Naționale pentru cei care intenționează să achiziționeze o locuință în actuala perioadă de incertitudine

„Luna trecută a fost caracterizată de o mare incertitudine pentru toată lumea. Săptămâna trecută, guvernatorul Mugur Isărescu a avut o intervenție referitoare la activitățile desfășurate în piață. Aș încuraja pe toată lumea să acționeze cu prudență în această perioadă”, a declarat miercuri Simona Ichim, economist principal la Direcția de Stabilitate Financiară a BNR.

Expertul a făcut această declarație în cadrul evenimentului Imobiliare.ro HUB 2025, unde a prezentat o analiză detaliată a pieței imobiliare din primul trimestru al acestui an.

„Dacă ne concentrăm pe trei aspecte esențiale, nu ar trebui să ne facem griji în privința rambursării creditelor. Unul dintre acestea este să ne îndatorăm la un nivel sustenabil, astfel încât să nu cheltuim mai mult decât putem suporta, astfel încât, indiferent de posibilele creșteri ale dobânzilor, să putem continua să plătim ratele”, a subliniat Ichim.

A doua recomandare a specialistului este să evităm îndatorarea în valută, sugerând să luam creditul în moneda în care primim salariul.

„Un alt aspect important este să încercăm, pe cât se poate, să optăm pentru un credit cu dobândă fixă sau cu o perioadă inițială de dobândă fixă, pentru a fi protejați împotriva eventualelor fluctuații ale ratei dobânzii”, a adăugat ea.

Profilul debitorilor care au obținut credite ipotecare în primele trei luni din 2025: tineri (30 – 40 de ani), care nu sunt la prima achiziție

„Am încercat să schițez și un profil al celor care au accesat credite ipotecare în primele trei luni ale acestui an și am observat că majoritatea sunt persoane tinere, cu vârste între 30 și 40 de ani, care nu sunt cumpărători pentru prima dată”, afirmă Simona Ichim.

Este relevant de menționat, mai adaugă ea, că debitorii foarte tineri au un grad de îndatorare mai mare și dispun de un avans mai mic.

„Debitorii cu vârste între 30 și 50 de ani, care au atins o maturitate profesională, au venituri mai mari și au economii adunate în timp. Aceștia au un grad de îndatorare mai scăzut și un avans mai mare atunci când solicită un credit”.

Accesibilitatea populației la piața creditului ipotecar a crescut

„Am calculat o rată medie lunară, presupunând un avans minim de 15% pentru un credit în lei ‘Prima Casă’ și o maturitate de 25 de ani. În București, rata ar fi aproximativ 2.654 lei pentru un apartament cu două camere, echivalent cu 83.000 euro. Am calculat apoi venitul optim necesar pentru a putea plăti această rată, fără a depăși limita de îndatorare impusă de BNR, care este de 40% pentru creditele în lei, constatând că ar fi necesar un venit de aproximativ 6.600 lei. Dacă comparăm salariul efectiv cu venitul optim necesar pentru a accesa acest credit, obținem indicele de accesibilitate mesaj

Aici vedem evoluția valorii medii a unui credit ipotecar și valoarea medie a unui apartament de două camere. Este demn de remarcat că, înainte de pandemie, aceste valori evoluau împreună, însă ulterior s-a lărgit ecartul dintre ele.

Mai jos se află alte statistici relevante despre creditarea imobiliară:

Pe harta de mai jos putem observa suma medie a creditului acordat în primele trei luni ale anului curent, Cluj având cea mai mare valoare a creditului. „Este deja cunoscut că Clujul se află pe primul loc și la prețurile locuințelor. Următoarele pe listă sunt București-Ilfov și regiunile Timiș, Constanța și altele”, conchide Simona Ichim.

Declinul continuu al creditului ‚Prima Casă’ în perioada recentă

O observație importantă menționată de Ichim se referă la declinul constant al creditului ‚Prima Casă’ în ultima perioadă. „De asemenea, am observat o creștere a creditelor ipotecare, datorată mai multor factori: reducerea plafonului pentru creditele Prima Casă, diversificarea ofertei de credite ipotecare standard ale băncilor și dobânzile mai atractive pentru creditele cu dobândă fixă. Plus o creștere a puterii de cumpărare a populației”, a subliniat ea.

Calitatea creditelor imobiliare se menține adecvată, iar BNR evaluează acest lucru prin rata creditelor neperformante, care reflectă proporția creditelor cu întârzieri de plată mai mari de 90 de zile. Aceasta este foarte scăzută pentru creditele imobiliare, în jur de 1,6%, sub nivelul creditelor neperformante pentru cele de consum, care se situează la 5%.

Economistul BNR a mai adăugat o observație interesantă: „Pe parcursul timpului, calitatea creditelor Prima Casă era superioară celor ipotecare standard, dar în ultima vreme, observăm o inversare a acestei tendințe”.

Dacă analizăm distribuția creditelor ipotecare pe baza anului acordării, putem observa că o mare parte din credite au fost acordate anul trecut în 2024, iar în ultimii 4 ani, 61% din credite au fost obținute.

În graficul din dreapta putem observa proporția refinanțărilor, care a început să crească din 2020. „Acest lucru se datorează atât dobânzilor în creștere, cât și ofertelor de refinanțare de la bănci cu dobânzi fixate inițial pe perioade de 3-5-10 ani”, explică oficialul Băncii Centrale.

În prezent, mai puțin de jumătate din stocul de credite ipotecare au dobândă variabilă de la acordare până la scadență, iar stocul de credite cu perioadele inițiale de dobândă fixă între 1 și 5 ani a crescut semnificativ. Dintre creditele cu dobândă variabilă, majoritatea sunt ancorate la IRCC, iar o mică parte la ROBOR.

Maturitatea medie a creditelor a scăzut de la 25 ani la aproximativ 22 ani, iar gradul mediu de îndatorare a scăzut de la 40% în 2019 la 36% în prezent.