Aspectele promisiunii de vânzare a unui bun viitor din perspectiva dezvoltatorului și a cumpărătorului

Promisiunea de vânzare a unui apartament viitor constituie un instrument valoros în cadrul proiectelor imobiliare, oferind atât dezvoltatorului certitudinea că proprietatea va fi vândută, cât și cumpărătorului securizarea achiziționării apartamentului dorit la un preț stabil.

Pentru cumpărător, acest tip de promisiune ar trebui să asigure o protecție adecvată a dreptului de cumpărare și a restituirii avansului în cazul neîndeplinirii obligațiilor. Din perspectiva dezvoltatorului, aceasta nu ar trebui să afecteze desfășurarea proiectului imobiliar (în ceea ce privește dezlipirea terenului, ipotecarea sau apartamentarea).

Este esențial ca un echilibru între interesele celor două părți să fie negociat și reglementat prin contract. În absența unor clauze specifice, însă, legea conține un set inițial de prevederi aplicabile.

În conformitate cu Codul civil, înscrierile în cartea funciară pot fi clasificate în trei categorii: (i) intabularea, (ii) înscrierea provizorie și (iii) notarea.

Intabularea și înscrierea provizorie se referă la drepturile tabulare, adică drepturi imobiliare reale înregistrate în cartea funciară.

Notarea, pe de altă parte, se ocupă cu înregistrarea altor drepturi, acte, fapte sau relații juridice în legătură cu imobilele incluse în cartea funciară.

Promisiunea de a încheia un contract privind dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept asociat acestuia poate fi notată în cartea funciară, dar acest lucru nu este automat sau obligatoriu, lăsând la latitudinea părților.

Condițiile pentru notare includ: (i) promitentul să fie înscris în cartea funciară ca titular al dreptului care face obiectul promisiunii, (ii) antecontractul să stabilească termenul de încheiere al contractului și (iii) să nu fi trecut mai mult de 6 luni de la expirarea termenului stipulat pentru executarea acestuia.

În ceea ce privește antecontractele care implică transferul dreptului de proprietate asupra unei unități individuale dintr-un condominiu – bun viitor, notarea în cartea funciară a terenului este condiționată de specificarea cotei-părți din dreptul de proprietate asociat unității individuale, identificată prin numărul de apartament și etaj.

Astfel, promisiunea de vânzare a unui apartament viitor poate fi notată în cartea funciară a terenului.

• Care este scopul notării?

Drepturile, faptele sau alte relații juridice stipulate de lege devin opozabile terților doar prin notare, cu excepția cazului în care se dovedește că au fost cunoscute prin alte mijloace.

Prin urmare, scopul notării promisiunii de vânzare este de a o face opozabilă față de terți.

• Ce se întâmplă cu notarea în cazul dezlipirii sau apartamentării?

Dezlipirea este procesul de modificare a unui imobil, bazat pe documentații cadastrale, rezultând în două sau mai multe loturi ce vor fi înregistrate în cărți funciare distincte.

Pentru imobilele ce au sarcini aparținând unor terți, este necesar acordul acestora, iar, în lipsa unei convenții opuse, înscrierile referitoare la drepturile reale împreună cu sarcinile aferente se mențin neschimbate în cărțile funciare ale tuturor imobilelor rezultate.

Astfel, pentru dezlipirea terenului, este necesar acordul promitentului-cumpărător notat în cartea funciară, iar notarea se reflectă, în principiu, în toate cărțile funciare create.

Apartamentarea presupune împărțirea unei construcții (condominium) în mai multe unități individuale.

Notarea antecontractelor pentru promisiunea de transfer al dreptului de proprietate asupra unei unități individuale dintr-un condominiu se face doar în cartea funciară a acelei unități, potrivit mențiunilor din actul de apartamentare.

Prin urmare, pentru apartamentare nu este necesar acordul promitentului-cumpărător notat în cartea funciară, iar notarea se face exclusiv în unitatea vizată.

• Cum se radiază promisiunea din cartea funciară?

Radierea notării se efectuează din oficiu, dacă, până la expirarea termenului de 6 luni nu a fost solicitată înregistrarea dreptului referitor la promisiune, cu excepția cazului în care cel îndreptățit a cerut notarea în cartea funciară a unei acțiuni care să genereze o hotărâre ce să aibă valoare de contract.

De asemenea, radierea antecontractului se va face la cerere, pe baza (i) acordului părților exprimat în formă autentică sau (ii) a unei hotărâri judecătorești definitive.

Promisiunea de a contracta reunește obligațiile părților de a încheia un contract în viitor, având nevoie să conțină toate clauzele contractului promis, altfel părțile nu pot executa promisiunea.

În caz de neexecutare a promisiunii, beneficiarul are dreptul la daune-interese, în termen de 3 ani de la data prevăzută pentru încheierea vânzării sau poate solicita o hotărâre care să echivaleze cu un contract, dacă toate condițiile pentru validitate sunt îndeplinite, în termen de 6 luni de la aceeași dată.

De asemenea, conform Codului civil, clauza de inalienabilitate este subînțeleasă în convențiile ce generează obligația de a transmite proprietatea către o persoană determinată sau determinabilă.

Clauzele de inalienabilitate care reglementează bunuri pentru care legea prevede un sistem de publicitate devin opozabile terților doar prin îndeplinirea condițiilor de publicitate stipulate de lege.

Astfel, dacă promisiunea de vânzare este notată în cartea funciară și apartamentul promite este vândut unui terț, contractul încheiat cu terțul poate fi desființat pentru violarea clauzei de inalienabilitate subînțelese. În caz contrar, se pot solicita doar daune-interese.

În lipsă de o stipulație contrară, sumele achitate în baza unei promisiuni de vânzare constituie un avans din prețul stabilit.

În cazul neexecutării promisiunii de a contracta pentru un imobil înregistrat în cartea funciară, promitentul achizitor beneficiază de o ipotecă legală asupra acelui imobil pentru restituirea sumelor plătite ca avans, care se poate înscrie la cererea sa.

Promisiunea de vânzare pentru un apartament viitor poate fi notată, la cerere, în cartea funciară a terenului pe care urmează să fie construit, iar ulterior finalizării construcției și apartamentării, notarea promisiunii poate fi preluată doar în cartea funciară a apartamentului promitor.

Pentru cumpărător, notarea promisiunii este esențială, deoarece o face opozabilă față de terți.

Pentru dezvoltator, este preferabil ca notarea promisiunii să aibă loc după dezlipirea terenului conform autorizației de construcție și ipotecarea acestuia, după caz, în caz contrar fiind necesar acordul cumpărătorului.

În cazul neexecutării promisiunii, cumpărătorul poate solicita fie o hotărâre care să echivaleze cu contractul, fie restituirea avansului și daune-interese. Dacă apartamentul promisiune este vândut unui terț, iar promisiunea era notată în cartea funciară, contractul de vânzare poate fi desființat.

Un articol redactat de Marius Chelaru, Managing Associate, STOICA & ASOCIAȚII.

Articol susținut de STOICA & ASOCIAȚII.