Evoluția evaluării proprietăților naționalizate
Între anii 1945 și 1989, un număr semnificativ de proprietăți private din România au fost naționalizate de regimul comunist. După înlăturarea acestuia, a fost initiată o mișcare de reparare a acestei situații prin restituirea proprietății sau prin oferirea de despăgubiri. În acest articol, ne propunem să evidentiem evoluția modalităților de despăgubire a foștilor proprietari și stadiul actual al procesului.
Legea fondului funciar nr. 18/1991 a fost prima care a reglementat reconstituirea sau constituirea dreptului de proprietate, dar cu anumite limitări.
Apoi, Legea nr. 1/2000 a stabilit măsuri reparatorii pentru anumite tipuri de terenuri agricole și forestiere care au fost preluate abuziv.
Legea nr. 112/1995 a consacrat principiul restituirii imobilelor naționalizate și a introdus plafonarea despăgubirilor în cazul în care restituirea nu era posibilă.
Prin Legea nr. 10/2001, care reglementează proprietățile preluate abuziv între 6 martie 1945 și 22 decembrie 1989, a fost instituită posibilitatea restituirii prin echivalent, adică prin compensarea imobilelor cu alte bunuri, servicii sau despăgubiri bănești.
Potrivit legii, evaluarea despăgubirilor bănești era efectuată de o comisie formată din reprezentanți ai mai multor ministere.
În 2005, a fost creată Autoritatea Națională pentru Restituirea Proprietăților (ANRP) cu scopul de a asigura aplicarea uniformă a Legii nr. 10/2001, iar Legea nr. 247/2005 a unificat procedurile administrative legate de restituirea proprietăților.
Legea nr. 247/2005 permitea ca, în absența restituirii, beneficiarii reparațiilor să opteze între compensarea creanțelor prin bunuri și servicii și plata unei despăgubiri conform standardelor din țară și internaționale.
Pentru plățile despăgubirilor stabilite de Comisia Centrală, a fost creat Fondul „Proprietatea” ca un organism de plasament colectiv.
Din păcate, acest sistem de despăgubire s-a dovedit ineficient, iar România a fost supusă unor condamnări repetate la Curtea Europeană a Drepturilor Omului (CEDO) în privința imobilelor naționalizate. Ca urmare, în 2013 a fost adoptată Legea nr. 165 privind finalizarea procesului de restituire, care a definit compensarea pentru imobilele preluate abuziv sub formă de puncte.
Conform art. 21 alin.(6) din Legea nr. 165/2013, în varianta inițială, evaluarea imobilului în deciziile de despăgubire se realiza prin grila notarului în vigoare la 20.05.2013.
Când amplasamentul imobilului nu putea fi clarificat, evaluarea se făcea pe baza valorilor minime din grila notarială, în funcție de tipul de construcție.
Dacă suprafața totală a imobilului nu era determinabilă, se foloseau valorile minime aplicabile unei suprafețe de 21 mp.
Începând cu 2017, evaluarea a fost ajustată pentru a lua în considerare caracteristicile tehnice ale imobilului și categoria de folosință la data preluării.
Deși Legea nr. 165/2013 prevedea termene clare pentru finalizarea restituirii, multe cazuri au depășit aceste limite, generând noi condamnări din partea CEDO, cum a fost cazul Văleanu și alții. Este subliniat că întârzierea evaluărilor a dus la reducerea despăgubirilor.
Începând cu 2021, evaluările sunt exprimate în puncte, bazându-se pe grila notarială valabilă pentru anul anterior deciziei de compensare, luând în considerare caracteristicile tehnice și categoria de folosință.
O decizie recentă a Curții Constituționale a României, din 18 februarie 2025, a admis o excepție de neconstituționalitate referitoare la unele prevederi din Legea nr. 165/2013, considerând că acestea contravin principiilor constituționale privind dreptul de proprietate.
Curtea a stabilit că evaluarea despăgubirilor trebuie să fie echivalentă cu valoarea proprietății în natură, fără a ignora evoluțiile urbane intervenite.
În concluzie, procesul de restituire a proprietăților naționalizate a evoluat, iar în cazul imposibilității restituirii, s-a optat pentru oferirea de despăgubiri. Aceste despăgubiri au fost ajustate de-a lungul timpului, iar recent au început să reflecte mai bine valoarea actuală a imobilelor.
Articol redactat de Marius Chelaru, Managing Associate (mchelaru@stoica-asociatii.ro), STOICA & ASOCIAȚII
Sprijinit de STOICA & ASOCIAȚII
