Ce se întâmplă cu contractul de subînchiriere când titlul locatorului este desființat?

Conform articolului 1.819 din Codul Civil, desființarea titlului locatorului duce la încetarea automată a contractului de locațiune. Totuși, în situația în care locatarul a acționat de bună-credință la semnarea contractului, acesta poate continua pe durata stabilită inițial, dar nu mai mult de un an de la anularea titlului.

După art. 1777 din Codul civil, locațiunea se definește ca un contract prin care o parte, denumită locator, se angajează să ofere celeilalte părți, numite locatar, folosința unui bun pe o perioadă definită, în schimbul unei chirii. În acest context, închirierea se referă atât la bunuri imobile, cât și la bunuri mobile, iar în cazul bunurilor agricole se folosește termenul de arendare.

Așadar, un contract de închiriere este un acord prin care locatorul se angajează să ofere locatarului folosința unui bun, fie el imobil sau mobil, pe o perioadă determinată, în schimbul unui preț. Obligația principală a locatorului este de a asigura folosința bunului.

Locatorul trebuie să întreprindă toate măsurile necesare pentru a asigura locatarului folosința utilă și liniștită a bunului, evitând orice acțiune care ar putea afecta, diminua sau împiedica realizarea acestei folosințe.

Conform art. 1805 din Codul civil, locatarul are dreptul să încheie o sublocațiune, parțială sau totală, sau chiar să cedeze locațiunea, cu condiția ca această posibilitate să nu fie interzisă explicit. Însă, în cazul bunurilor mobile, sublocația sau cesiunea sunt permise doar cu consimțământul scris al locatorului.

Dacă sublocațiunea a fost interzisă clar, conform art. 1806 din Cod civil, aceasta implică și interdicția de cesiune a locațiunii, iar restricția se aplică atât sublocațiunii totale, cât și celei parțiale.

Desființarea titlului locatorului poate avea loc din diverse motive, cum ar fi anularea sau rezoluția, generată de o evicțiune a locatorului.

Printre motivele care pot determina desființarea titlului locatorului se numără: (i) nulitatea absolută, (ii) nulitatea relativă a actului prin care locatorul a dobândit dreptul asupra bunului, (iii) rezilierea acestor acte ca rezultatul intervențiilor specifice, (iv) încetarea efectelor actului de dobândire din cauza unei condiții rezolutorii sau a unui termen rezolutoriu, și (v) diverse cauze de evicțiune.

De asemenea, conform art. 1794 din Cod civil, în cazul în care un terț revendică un drept asupra bunului închiriat, locatorul are obligația de a apăra locatarul, chiar dacă nu există o tulburare de fapt. Dacă locatarul nu dispune în totalitate sau parțial de folosința bunului, locatorul trebuie să-l despăgubească pentru prejudiciile suferite.

Conform art. 1819 alin. (1) din Cod civil, desființarea dreptului care permite locatorului să ofere folosința bunului închiriat va duce la încetarea automată a contractului de locațiune.

Cu toate acestea, excepția prevăzută de alineatul (2) prevede că locațiunea își va continua efectele și după desființarea titlului locatorului, pe durata stabilită de părți, dar nu mai mult de un an de la desființare, dacă locatarul a fost de bună-credință.

Prevederea din alin. (2) al art. 1819 Cod civil permite păstrarea contractului, având astfel caracter de favore contractus.

În cazul sublocațiunii, exista opinia că aceasta va continua să fie valabilă și după desființarea titlului locatorului principal, cu condiția ca locatarul principal și sublocatarul să fi fost amândoi de bună-credință la încheierea acestor contracte.

În această situație, efectele se vor extinde asupra celui nou legitim titular al dreptului de folosință al bunului, acesta având responsabilitatea de a asigura locatarului continuarea folosinței, preluând în același timp toate drepturile locatorului din contractul de locațiune.

Această soluție este justificată, deoarece, așa cum s-a menționat, obligația principală a locatorului este asigurarea folosinței bunului. În evenimentul desființării titlului său, locatorul nu mai poate oferi locatarului folosința bunului, astfel că locațiunea trebuie continuată cu noul titular al dreptului.

În privința mecanismului juridic prin care contractul de locațiune continuă, s-a concluzionat că terțul beneficiarul desființării titlului locatorului inițial are obligația de a conveni cu locatarul de bună-credință asupra continuității folosinței bunului, timp de cel puțin un an de la desființare, continuând plata chiriei inițiale și respectând obligațiile stabilite în contract.

În concluzie, se poate considera că asistăm la o cesiune legală a contractului, în care terțul beneficiarul desființării titlului locatorului inițial este subrogat în drepturile și obligațiile locatorului inițial.

Mecanismul este similar celei prevăzute în art. 1813 din Codul civil, care stipulează că, în cazul vânzării bunului supus locațiunii, noul proprietar preia drepturile locatorului inițial, inclusiv obligațiile acestuia, ceea ce înseamnă că ne aflăm în fața unei cesiuni legale de contract.

Articol scris de Laura Mihalache (lmihalache@stoica-asociatii.ro) – Senior Partner, și Marius Chelaru (mchelaru@stoica-asociatii.ro) – Managing Associate, STOICA & ASOCIAȚII.