Ipoteca Servituții: O Privire Generală
Ipoteca reprezintă un drept real accesoriu asupra bunurilor mobile sau imobile, necesar pentru executarea unei obligații. Acest drept permite creditorului ipotecar să urmărească imobilul indiferent de stăpânirea acestuia și să fie compensat cu prioritate înaintea altor creditori din suma obținută din vânzarea bunului.
Ce tipuri de bunuri pot fi ipotecate?
În conformitate cu legislația în vigoare, ipoteca poate viza bunuri mobile sau imobile, fie că sunt corporale sau incorporale. În plus, aceasta poate acoperi bunuri specifice, dar și bunuri determinabile sau chiar universități de bunuri.
Referitor la ipoteca imobiliară, aceasta poate include imobilele și accesorii sale, precum și uzufructul, drepturile de superficie și cotele-părți asociate acestora.
Ce reprezintă dreptul de servitute?
Servitutea constituie o sarcină impusă unui imobil, denumit fond aservit, în favoarea utilizării sau beneficiului imobilului unui alt proprietar, denumit fond dominant. Dreptul de servitute este un tip de drept real imobiliar, care constă în subsecțiunea dreptului de proprietate privată.
În contextul servituții, este relevant să menționăm că aceasta reprezintă un accesoriu al fondului care beneficiază de ea, precum și o sarcină pentru fondul aservit, ignorând identitatea proprietarilor. Servitutea va fi transferată cu fondul dominant prin acte legale, fără a necesita o mențiune clară în documentul de transfer al proprietății, dar nu poate fi vândută sau grevată separată de fondul dominant. De asemenea, fondul aservit se va transmite împreună cu servitutea existentă.
În ce condiții poate fi ipotecat dreptul de servitute?
Asemenea bunurilor imobile și accesoriilor, servitutea poate fi ipotecată atunci când se referă la fonduri corespunzătoare.
Potrivit conceptului de „accesorii”, bunurile sau drepturile care depind funcțional de un bun principal ipotecat pot fi ipotecate, iar printre acestea se numără dreptul de servitute, în cazul în care fondul ipotecat este cel dominant.
Astfel, dacă ipoteca se aplică fondului aservit, servitutea asociată nu poate fi ipotecată, deoarece această lastă beneficiază un alt imobil. În contrast, atunci când ipoteca se aplică fondului dominant, servitutea devine un accesoriu și, prin urmare, poate fi ipotecată.
Este important de subliniat că dreptul de servitute nu poate fi niciodată ipotecat individual, fiind considerat un accesoriu al fondului dominant.
Cum se realizează înscrierea ipotecii asupra dreptului de servitute în cartea funciară?
Din prevederile legii rezultă că dreptul de proprietate și celelalte drepturi reale asupra imobilelor trebuie să fie înscrise în cartea funciară.
Înscrierea acesteia se efectuează pe baza unor documente autentice notarial sau a hotărârilor judecătorești definitive, dar și alte acte emise de autoritățile competente, conform legii.
În practică, întrebarea care se pune este cum se reflectă ipoteca asupra dreptului de servitute, dat fiind că proprietarul fondului aservit nu este implicat în contractul de ipotecă.
Soluțiile posibile au variat de la întabularea ipotecii numai în cartea funciară a fondului aservit, la cea din cartea funciară a fondului dominant sau chiar în ambele registre.
Din aceste opțiuni, cea mai corectă pare a fi întabularea asociației de ipotecă în ambele cărți funciare, pentru a reflecta clar dreptul de servitute asupra căruia se aplică ipoteca. Există, de asemenea, unele soluții rare care resping complet cererea de înscriere, argumentând că dreptul de servitute nu poate fi ipotecat, nefiind explicit menționat în legislație, această poziție fiind evident incorectă.
Articol scris de Marius Chelaru, Managing Associate, contact: mchelaru@stoica-asociatii.ro
Articol realizat cu sprijinul STOICA & ASOCIAȚII.
[1] E. Chelaru, „Drept civil. Drepturile reale principale”, ediția a 5-a, Editura C.H. Beck, 2019, p. 386.
[2] Fl.-A. Baias, E. Chelaru ș.a., „Noul Cod Civil, Comentarii pe articole”, ediția a 3-a, Editura C.H. Beck, 2021, p. 2755.
[3] Conform art. 81 din regulamentul de eliberare și înscriere în evidențele cadastrale și carte funciară, dreptul de servitute se va intabula în partea a III-a a cărții funciare a imobilului fond aservit, iar beneficiul acestuia va fi notat în partea a II-a a cărții funciare a fondului dominant.
