Impactul deciziilor guvernamentale asupra pieței imobiliare
Guvernul intenționează să schimbe, prin ordonanță de urgență, modul de evaluare a clădirilor confiscate în perioada comunistă, o modificare despre care un expert imobiliar susține că ar putea distorsiona piața și este văzută ca discriminatorie.
Planul de ordonanță de urgență, propus de Ministerul de Finanțe, Secretariatul General al Guvernului și ANRP, a primit deja aviz pozitiv din partea Consiliului Economic și Social și se află pe agenda reuniunii guvernamentale.
Importanța evaluării bazate pe locație și potențial economic
Este dificil să intervii într-un segment redus de proprietăți imobiliare. Valoarea reală a unui imobil este determinată de factori precum locația și potențialul economic, nu de istoricul său de confiscare. Prin urmare, nu ar trebui să existe criterii speciale pentru o categorie anume.
Expertul subliniază că, dacă numeroase astfel de proprietăți se regăsesc într-o zonă, piața locală poate fi semnificativ influențată.
Este esențial ca noile criterii de evaluare să fie obiective și aplicate uniform, altfel pot crea diferențe majore pe piață.
Aplicarea unei OUG pentru un număr limitat de clădiri, care afectează valoarea acestora, va distorsiona în mod inevitabil piața imobiliară, subliniază expertul.
Soluții propuse pentru o evaluare echitabilă
Soluția ar putea consta în implementarea unui sistem de evaluare la nivel național, aplicabil tuturor proprietăților, indiferent de tipul acestora.
Un astfel de sistem ar trebui să fie digitalizat și actualizat în timp real, bazându-se pe criterii obiective de piață.
Trebuie să includă criterii clare și măsurabile care reflectă adevărata valoare de piață a fiecărei proprietăți.
Parametrii cruciali includ: locația, caracteristicile proprietății, calitatea construcției și factori de piață, cum ar fi prețurile comparabile și situația juridică.
Problemele curente ale grilelor notariale
Nota explicativă a proiectului arată că grilele notariale actuale folosesc criterii variate pentru a evalua proprietățile, conducând la diferențe de preț pentru același tip de imobile.
De exemplu, stabilirea valorii clădirilor nu include factori de corecție pentru vechime în anumite județe, contrar practicilor din București sau Timiș.
Valoarea terenurilor este variabilă pe baza mărimii, cu diferențe clare între orașe precum Timișoara și București.
Rezolvarea acestor probleme implică unificarea criteriilor de corecție, ținând cont de utilizarea actuală a imobilelor.
Evitanța unei recompense nejustificate impune diferențierea proprietăților în funcție de teren, utilizare și construcție, făcând explicite criteriile de evaluare și stabilire a despăgubirilor.
Criterii unitare propuse pentru evaluarea imobilelor
Pentru a armoniza valoarea despăgubirilor, autoritățile propun criterii uniforme valide la nivel național.
Conform proiectului, evaluarea se va baza pe grila notarială de anul anterior deciziei, corelată cu localizarea și tipul imobilului.
Criteriile vor folosi prețuri de tranzacționare orientative din grile notariale, ajustate cu coeficienți de corecție specifici.
Acești coeficienți sunt esențiali pentru ajustările de prețuri, reflectând caracteristicile unice ale fiecărei proprietăți.
Stabilirea coeficienților a considerat media valorilor din trecut, pentru a oferi o evaluare adecvată actuală.
Schimbările preconizate în valorile imobiliare
Coeicienții de corecție pentru prețurile locuințelor au ca reper anul 1977, influențat de noi standarde de construcție.
Grila notarială a Bucureștiului diferă pentru clădirile anterioare și ulterioare lui 1977, cu o variație medie de 30%.
Clădiri mai vechi, construite înainte de 1977
- Locuințele vechi vor fi evaluate cu un coeficient de corecție de 0,7, scăzând valoarea acestora cu 30% față de prețul de referință.
- Casele construite din materiale tradiționale vor suferi o reducere de 50%, iar terenurile intravilane mari vor fi reevaluate.
- Terenurile agricole cu productivitate redusă vor pierde valoare, reflectând o utilizare economică ineficientă.
Clădiri comerciale și terenuri productive
- Spațiile comerciale vor avea un coeficient de corecție de 1,2, beneficiind de o ușoară creștere în evaluare.
- Vii și livezi vor înregistra o creștere valorică datorită investițiilor și potențialului economic.
