„Dacă ești chiriaș, am o veste și mai proastă…”. Un agent imobiliar de top din București explică impactul TVA-ului și impozitului pe locuințe
Creșterea TVA-ului pentru locuințele noi este însoțită de o majorare a impozitului local pe proprietate, pe fondul eliminării facilităților fiscale pentru lucrătorii din construcții, deja implementată în acest an.
Într-o analiză, brokerul imobiliar Georgian Marcu, fondator al agenției Green Angels, subliniază că tinerii din România se află în cea mai defavorizată situație, incapabili să achiziționeze o locuință, iar costurile chiriei devin tot mai greu de suportat, împiedicându-i să strângă un avans pentru o casă nouă în viitor.
Printre măsurile propuse de guvern pentru reducerea deficitului bugetar se numără renunțarea la cota redusă de TVA de 9% și adoptarea cotei standard de 21% pentru achiziționarea unei locuințe. Aceasta vine după o creștere a TVA-ului de la 5% la 9% în 2023, echivalând cu o majorare de 420% în mai puțin de 3 ani, având în vedere că în imobiliare un ciclu de dezvoltare de la achiziția terenului până la livrarea apartamentelor poate dura peste 3 ani.
Cota redusă de TVA pentru achiziția de locuințe a fost concepută ca o politică socială pentru persoanele cu venituri reduse, ajutându-i să își permită achiziția unei case. Programul a suferit diverse modificări începând din 2008, ultima variantă permițând achiziția unei singure locuințe cu cotă redusă de TVA, pentru cea care are o suprafață de maxim 120 mp și un preț sub 120.000 de euro, definind o opțiune de start pentru familiile cu venituri mici, situate în zone periferice ale orașelor mari. Mai mult, peste jumătate dintre statele membre ale Uniunii Europene implementază programe similare pentru prima achiziție, având limitări de buget și suprafață.
Impactul asupra categoriilor vulnerabile
Marcu afirmă că, din perspectivă socială, această măsură afectează grav cele mai vulnerabile categorii de consumatori, cei care cumpărau proprietăți accesibile în zonele periferice ale orașelor mari. Aceste persoane nu au posibilitatea financiară de a suporta o creștere cu 1000-3000 de euro, distincția fiind majoră în contextul unei sume maxime de 120.000 euro. Cu acești bani, și-ar putea dota apartamentul sau achiziționa un loc de parcare.
De asemenea, una dintre cele mai discutabile clauze este termenul de 31 iulie 2026, până la care trebuie semnat contractul final. Ce se întâmplă cu cei care au plătit deja un avans pentru un imobil cu termen de finalizare în decembrie 2026, înainte ca aceste măsuri să fie anunțate? Foarte probabil, aceștia vor pierde avansul. În unele cazuri, actele necesare pentru recepție, edificare, dezmembrare și intabulare pot dura mai mult de 6 luni după finalizarea construcției. Această măsură este considerată profund abuzivă și reflectă lipsa de considerație din partea guvernului față de cetățeni.
Creșterea prețului este inevitabilă, majoritatea dezvoltatorilor cu proiecte in derulare nu pot absorbi diferența de TVA, având în vedere creșterea costurilor forțate de eliminarea facilităților fiscale pentru muncitorii din construcții și impozitul pe dividende. Mulți au precontractat la un alt preț, ignorând aceste calcule financiare.
Din punct de vedere economic, tranzacțiile imobiliare și construcțiile reprezintă 15% din PIB. Deși în termen scurt statul ar putea colecta un TVA mai mare din tranzacțiile proprietăților în construcție, pe termen mediu și lung, impactul economic va fi semnificativ negativ.
Cererea pentru tipurile de proprietăți afectate va scădea drastic, iar o parte a potențialilor cumpărători se va îndrepta spre piața secundară, unde se vând apartamente vechi. În acest caz, statul pierde TVA-ul, având doar impozitul pe tranzacție de 1% sau 3%.
Multe proiecte din acest sector vor fi suspendate, iar cei ce nu au demarat încă construirea vor aștepta vremuri mai favorabile, înghețând terenurile. Sectorul imobiliar este unul dintre puținele domenii în care peste 80% din banii cheltuiți rămân în țară: manopera, cimentul, fierul beton, rigipsul, ușile și tâmplăria sunt furnizate de firme locale, cu excepția unor finisaje ce pot include importuri.
Astfel, statul pierde la trei niveluri. Pierde TVA din scăderea tranzacțiilor imobiliare, pierderi de taxe și impozite ce ar fi fost plătite de dezvoltatori, firme de construcții și furnizori de materiale, precum și o creștere a deficitului comercial, deoarece banii care ar fi fost investiți local se vor direcționa către consumul de bunuri importate.
Aflați cum aceste măsuri vă pot afecta, chiar dacă nu sunteți implicați direct în procesul de cumpărare sau vânzare.
