Creșterea rapidă a prețurilor locuințelor în Bulgaria - 70% din tranzacții finalizează cu numerar

Bulgaria se află în fruntea Uniunii Europene în ceea ce privește creșterea prețurilor locuințelor, conform unor date recente furnizate de Eurostat. În trimestrul IV al anului 2024, prețurile proprietăților din țară au înregistrat o creștere anuală record de 18,3%.

În trimestul anterior, cresterea a fost de 16,5% față de aceeași perioadă a anului trecut, clasându-se astfel din nou pe primul loc în Uniunea Europeană. Primele două trimestre ale anului au adus, de asemenea, creșteri anuale de 15,1% și 16%, cu Polonia devansând temporar Bulgaria în ceea ce privește creșterea prețurilor. Spre deosebire de Bulgaria, media creșterii prețurilor locuințelor la nivelul Uniunii Europene a fost de 4,9%, iar în zona euro de 4,2%.

În acest context, volumul creditelor ipotecare continuă să crească rapid. Conform datelor Băncii Naționale a Bulgariei, împrumuturile pentru locuințe acordate gospodăriilor au înregistrat o creștere de 29% pe an, atingând valoarea de 26,473 miliarde de leva la sfârșitul lunii februarie 2025. În luna precedentă, creșterea a fost de 29,3%, ceea ce sugerează că măsurile de limitare a creditării ipotecare adoptate de Banca Centrală nu au avut efecte clare.

Numărul creditelor ipotecare scade, însă valoarea acestora crește

Specialiștii subliniază că, deși volumul total al creditelor ipotecare crește, numărul acestora este în scădere. Desislava Nikolova de la platforma financiară „Banii mei” a declarat: „Creșterea creditării se datorează majorării valorii medii a împrumuturilor ipotecare, influențată de prețurile ridicate la locuințe.”

O analiză efectuată de agenții imobiliare arată că, din începutul anului curent, prețul mediu pe metru pătrat a crescut cu 6%. De asemenea, este important de menționat că aproape 70% dintre tranzacțiile imobiliare din Bulgaria sunt realizate prin plata în numerar.

„Totuși, în marile orașe, proporția tranzacțiilor cu credit ipotecar este semnificativ mai mare,” a adăugat consultantul de credit Tihomir Toșev. De exemplu, în Sofia, 59% dintre achiziții sunt finanțate prin credit ipotecar, în timp ce în Varna, Burgas și Plovdiv, procentele sunt de 44%, 40% și respectiv 38%. Aceste date provind de la Agenția pentru Registru pentru primul trimestru al anului.

În orașele mai mici, proprietățile au prețuri accesibile, iar finanțarea se poate face și prin credite de consum

„Deși la nivel național, circa 70% din tranzacții nu sunt realizate prin credit ipotecar, acest lucru nu exclude posibilitatea utilizării creditelor de consum pentru finanțare. În localitățile mai mici, costul proprietăților este mai scăzut și se poate apela la credite de consum. Agenția pentru Registru înregistrează doar tranzacțiile realizate cu credite ipotecare, fără a include cele cu credite de consum,” a explicat Toșev.

Totodată, el a recunoscut că mulți cetățeni bulgari dispun de economii suficiente care îi ajută să achiziționeze locuințe fără a apela la împrumuturi, chiar și în Sofia, unde prețurile pot ajunge până la 200.000 de euro. „Din orașele mai mici, dorința de a achiziționa imobile în capitală este foarte mare. Pe de altă parte, mulți sofieni cumpără apartamente ca investiție, iar la prețurile actuale, investițiile în proprietăți devin tot mai riscante,” a subliniat expertul. Prețurile pe metru pătrat în Sofia variază între 2.000 și 8.000 de euro, în funcție de zona orașului.

„Nu cred că în acest an vom asista la schimbări semnificative pe piața imobiliară, dar pentru 2026 prognozez o stagnare a prețurilor și o diminuare a numărului tranzacțiilor, în special în contextul introducerii monedei euro, deoarece oamenii trebuie să se adapteze la noile condiții financiare,” a comentat Toșev.

Referitor la ratele dobânzilor pentru creditele ipotecare, expertul nu se așteaptă la creșteri în acest an, având în vedere că EURIBOR, dobânda de bază utilizată de multe bănci, se menține la un nivel apropiat de cel național și există chiar așteptări de scădere. Alte instituții financiare își bazează dobânzile pe ratele medii ale depozitelor, care rămân la valori foarte scăzute. Totuși, el recomandă celor care doresc să contracteze un credit ipotecar să se asigure că rata lunară nu depășește 30% din venitul lor, chiar dacă Banca Națională a Bulgariei a impus un plafon de 50%.