Evaluarea prețului locuințelor de către Banca Națională: accesibilitatea și construcția în ultimele decenii

Piața imobiliară din România traversează o perioadă de transformare constantă, caracterizată printr-un paradox: în timp ce oferta de locuințe a crescut, stimulată de lecțiile învățate din crizele anterioare, prețurile continuă să avanseze, însoțite de provocări structurale profunde. Datele recente ale Băncii Naționale a României (BNR) și analizele experților oferă o imagine complexă, subliniind că accesibilitatea locuințelor rămâne o dificultate majoră pentru mulți cetățeni.

În ultimele zece ani, Clujul a finalizat un număr semnificativ de locuințe, fiind pe locul doi după București. Analizând detaliile, majoritatea acestor locuințe s-au construit în municipiul reședință de județ, precum și în localitățile Florești, Apahida și Baciu.

Creștere moderată a prețurilor și îmbunătățirea accesibilității, cel puțin în datele oficiale

În ultimul trimestru din 2024, prețurile locuințelor au continuat să crească, dar într-un ritm mai redus de 4%, comparativ cu o creștere de 6,8% în prima jumătate a anului. Această dinamică plasează România sub media europeană (4,9%), și departe de avansul înregistrat în alte țări din regiune, precum Bulgaria (18,3%) și Ungaria (13%).

Ceea ce este demn de menționat este faptul că, în termeni reali, România a avut una dintre cele mai semnificative scăderi din Uniunea Europeană (-4%), alături de Finlanda, influențată de inflație și alți factori specifici, conform Raportului asupra stabilității financiare publicat recent de BNR.

Cu toate acestea, veniturile reale disponibile ale populației au crescut mai repede decât prețurile locuințelor, ceea ce a condus la o ușoară îmbunătățire a accesibilității.

Astfel, timpul mediu necesar pentru achiziția unui apartament cu două camere la nivel național a scăzut la aproximativ 7,8 ani, de la 9 ani în urmă cu un an. În București, acest interval este chiar mai redus, de aproximativ 6,9 ani, acest lucru datorându-se salariilor mai mari. Banca Națională folosește prețul mediu specificat în contractul de vânzare-cumpărare pentru un apartament cu două camere și venitul salarial mediu net, după deducerea cheltuielilor de subsistență echivalente cu salariul minim net din luna decembrie 2024 (2.363 lei).

Costurile de construcție și dinamica ofertei imobiliare

Creșterea semnificativă a costurilor de construcție a influențat în mod decisiv prețurile imobiliare în ultimii ani. În perioada 2021 și prima jumătate a anului 2022, costurile au crescut mai rapid decât prețurile locuințelor noi, însă din a doua jumătate a anului 2022, ritmurile au devenit relativ egale. Această corelare a determinat o scădere a construcțiilor pentru clădirile rezidențiale cu aproximativ 12% în intervalul aprilie 2024 – martie 2025 față de perioada anterioară.

Deși există fluctuații, oferta de locuințe disponibile pentru vânzare rămâne insuficientă în comparație cu cererea, existând un raport de 1,36 cumpărători pentru fiecare proprietate. Chiar dacă cererea (-6%) și oferta (-13%) au scăzut în ultimul trimestru al anului 2024, numărul tranzacțiilor imobiliare a crescut cu 1,5% în perioada aprilie 2024 – martie 2025, stimulat în principal de vânzările din alte regiuni ale țării; în București, tendința tranzacțiilor a rămas constantă. Județe precum Constanța (+22,5%) și Ilfov (+16,5%) au înregistrat cele mai mari creșteri în activitatea de tranzacționare.

Disparitățile regionale și calitatea locuințelor: o situație complexă

Distribuția construcțiilor de locuințe este inegală pe întreg teritoriul național. Există zone unde numărul locuințelor finalizate s-a dublat, în timp ce în altele activitatea de construcție a stagnat. Prețurile pe metru pătrat variază considerabil, de la 4.506 lei în Botoșani la 8.235 lei în București (T4 2024), iar dinamicile prețurilor anuale arată diferențe semnificative. De asemenea, prețurile diferă în funcție de tipul proprietății și locația acesteia, locuințele din blocurile situate în orașe având cele mai mari valori.

Migrarea spre suburbii: motive și provocări asociate

România se confruntă cu o problemă a locuințelor mici. O familie cu doi copii are adesea dificultăți în a găsi apartamente de patru sau cinci camere în oraș, ceea ce le determină să se orienteze către case în suburban, care sunt, în general, mai accesibile.

„Multe persoane se mută în masă spre suburbii. Primarii din aceste zone s-au bucurat de această oportunitate de dezvoltare, însă sosirea noilor locuitori a adus cu sine o serie de probleme”, afirmă Robert Santa, demograf și sociolog, director de cercetare la un think tank.

„Un prim aspect este infrastructura deficitară. Chiar dacă suburbia devine la fel de populată ca o reședință urbană, ea se confruntă cu o capacitate educațională redusă și un număr limitat de școli. De regulă, școlile din suburbii sunt frecventate mai degrabă de populația stabilă mai veche, decât de noii veniți care își trimit copiii la școală în oraș.”

Pentru ilustrarea acestei situații, el menționează Bucureștiul, și în special școlile generale gimnaziale din apropierea suburbiilor, unde educația se desfășoară în trei schimburi din cauza cererii. La acestea se adaugă și lipsa infrastructurii de transport.

„Bucureștiul nu dispune de o rețea de trenuri suburbane sau metropolitane care să conecteze aceste suburbii cu orașul, ceea ce generează dificultăți de accesibilitate la diverse servicii publice.”

Calitatea locuințelor: o problemă semnificativă pe piața imobiliară din România

Doar 20% dintre locuințele din România au fost construite după 1990, iar suprafața medie locuibilă se situează la doar 41 mp, de peste două ori mai mică decât media Uniunii Europene (90,1 mp). Această situație, combinată cu o rată ridicată a proprietății (96% din români dețin locuințe, comparativ cu o medie europeană de 69,5%), crează o contradicție: „suntem proprietari, dar deținem o locuință mică, veche și cu o suprafață foarte limitată”, observă un economist.

Supraaglomerarea: o problemă cu multe fațete

Aproape 50% dintre români locuiesc în locuințe supra-aglomerate, un procent ce este de două ori mai mare decât media Uniunii Europene (18,5% pentru gospodăriile cu mai mult de trei adulți). Aceasta supraaglomerare este agravată de tendința tinerilor români de a părăsi locuința părinților la vârste tot mai înaintate (peste 31 de ani).

„Faptul că tinerii care depășesc 30 de ani nu au părăsit casa părinților este o problemă profundă pentru societate”, subliniază Robert Santa. Prețul locuințelor este o explicație majoră. Totuși, chiar și locuințele de preț accesibil generează dificultăți de trai.”

• Cartierele din jurul Bucureștiului, unde prețurile sunt accesibile, sunt, de altfel, adesea îndepărtate de serviciile esențiale sau viața urbană, observă sociologul.
• Experiența lui Santa se aliniază cu modelul din țările care investesc în creșterea accesibilității vieții. De exemplu, programul de locuințe publice din Singapore s-a concentrat pe răspunsul la trei întrebări simple legate de distanța pe jos de la locuință la (1) cea mai apropiată stație de mijloc în comun (2) primul parc sau spațiu verde (3) prima locație de aprovizionare esențială: mâncare, apă sau medicamente.

Modernizarea locuințelor este esențială pentru îmbunătățirea confortului, însă procesul de înlocuire a fondului locativ vechi este extrem de lent, raportul între locuințele recent terminate și fondul existent fiind sub 1%. Acest lucru are implicații serioase, dincolo de simplul disconfort.

Sistemul ipotecar rămâne o opțiune accesibilă doar pentru un segment restrâns din clasa de mijloc sau superioară, conform bancherilor. Multe persoane tinere, chiar și cele angajate, se confruntă cu salarii mici și dificultăți în obținerea unui credit, cu excepția programelor guvernamentale precum „Prima Casă”. Achiziționarea unui apartament prin credit necesită cheltuirea salariului mediu timp de 25-30 de ani, o povară financiară greu de suportat chiar și pentru clasa medie, ceea ce îi determină pe mulți tineri să locuiască mai departe de părinți, o situația care a devenit mai accentuată în ultimii ani.

Uzura morală și fizică a locuințelor construite în anii ’60 va aduce probleme pe termen lung. Chiar dacă depopularea României ar putea diminua presiunea generală, cererea va rămâne încă ridicată în centrele urbane mari (București, Timișoara, Cluj, în special).

Comparativ cu țările din regiune, România a înregistrat un ritm susținut de construcție în ultimul deceniu, având peste 600.000 de locuințe noi, comparativ cu Bulgaria, care a finalizat aproximativ 180.000-200.000, iar Slovenia și Bosnia și Herțegovina având cifre chiar mai reduse (circa 100.000). Această diferență subliniază eforturile depuse pentru creșterea ofertei, dar și dimensiunea provocărilor cu care se confruntă piața imobiliară din România.